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发布时间: 2020-12-18
  一、基础背景知识介绍

  目前,城市房地产开发过程中涉及的房屋拆迁补偿主要有以下3种形式:产权调换;货币补偿;产权调换和货币补偿相结合。安置费用包括搬家补助费、临时安置补助费和经济损失补偿费。

  (一)拆迁安置补偿费

  1、城市房屋拆迁补偿费

  (1)补偿对象

  房屋拆迁将对被拆除房屋的所有人造成一定的财产损失,因此,拆迁补偿的对象应是被拆除房屋及其附属的所有人,包括产权人、代管人和国家授权的国有房屋及其附属物的管理人。

  (2)补偿形式

  房屋拆迁补偿主要有以下3种形式:

  a.产权调换。是指拆迁人以原地或异地建设的房屋补偿给被拆迁房屋的所有人,继续保持其对房屋的所有权。产权调换的面积按照被拆迁房屋的建筑面积计算。

  b.货币补偿。是指拆迁人将拆除房屋的价值,以货币结算的方式补偿给被拆迁房屋的所有人。作价补偿金额的计算,按照被拆除房屋建筑面积的重置价格结合成新度因素计算。

  c.产权调换和货币补偿相结合。产权调换和货币补偿相结合是指拆迁人按照被拆除房屋的建筑面积数量,以其中一定面积的房屋补偿给拆迁房屋的所有人,其它面积按照作价折合成货币支付给被拆迁房屋的所有人。

  (3)补偿标准

  产权调换的补偿标准。按照被拆除房屋的建筑面积计算。即采取产权调换方式的补偿标准是被拆除房屋的建筑面积。其中,偿还面积与原面积相等的部分,按重置价格计算结构差价;偿还面积超过原面积部分,按商品房价格结算;偿还面积不足原面积部分,按重置价格结合成新度结算。

  货币补偿标准。按照被拆除房屋的建筑面积的重置价格结合成新度计算。实行货币补偿的,应由房屋所在地房地产管理部门或法定评估机构对被拆除房屋进行评估,以评估价格作为计算依据。

  (4)补偿的几种特殊情况

  拆除出租住宅房屋。应当实行产权调换,原租赁关系继续保持,因拆迁而引起变动原租赁合同条款的,应当做相应的修改。

  拆除有产权纠纷的房屋。在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内纠纷未解决的,由拆迁人提出补偿安置方案,报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。

  拆除设有抵押权的房屋。对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的,抵押人在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的,由拆迁人参照有产权纠纷房屋的拆迁补偿规定实施拆迁,拆除设有抵押权的房屋实行作价补偿的,由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或抵押人清偿债务后,再给予补偿。

  2、房屋拆迁安置费

  (1)安置对象。拆迁人在拆迁活动中除了对拆迁房屋的所有人给予补偿外,还应对拆除房屋的使用人给予安置,以切实保障被拆除房屋使用人的使用权。由此可见,安置的对象是被拆除房屋的使用人而不是所有人。

  (2)安置形式。分一次性安置和过渡安置。一次性安置是指被撤离拆迁房屋的使用人直接迁入安置房,没有周转过渡期,拆迁人与被拆迁安置对象就房屋问题一次处理完毕。过渡安置是指拆迁人不能一次解决安置用房,可以由拆迁人先对被拆迁安置对象进行临时安置,过一段时间后再迁入安置房。因此,临迁房的提供和过渡期的长短是过渡安置中要重点解决的问题。

  (3)安置标准。拆迁安置的标准因被拆除房屋的性质不同而有所区别:拆除非住宅房屋,按照原建筑面积安置;拆除住宅房屋,由省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况,按照原建筑面积,也可以按照原使用面积或原居住面积安置;对按照原面积安置住房有困难的被拆除房屋使用人,可以适当增加安置面积。

  (4)安置费用。安置费用包括搬家补助费、临时安置补助费和经济损失补偿费。搬家补助费是被拆迁人因原居住房屋被拆除,需迁移他处居住,在搬家过程中发生的费用。此项费用由拆迁人负担。临时安置补助费是对被拆迁人因迁离原居住地而在生活中所增加的一些额外支出费用的补偿。临时安置补助费的补助对象主要是自行安排住处的被拆迁房屋使用人。