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发布时间: 2020-11-27
征管习惯及地方性政策对土地增值税筹划的影响


  土地增值税作为一个地方性税种,各地方税务机关对该税种有较大的自主权,因而土地增值税的征管受各地税务机关的地方性政策及征管习惯影响很深,由于这些地方性政策及征管习惯不常见于公开的信息中,但有时却是决定土地增值税筹划的决定性因素,应引起税务筹划人员充分的关注。

 

  例1:某企业2003年前6000万元购入一块地,建造普通标准住宅,可售面积3万平方米,营业税及附加税率总计5.55%,财务费用能提供金融机构证明,且不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。具体数据如下表(为了便于讨论,数据作了简化,不考虑不影响决策的印花税):单位:万



单位成本/单价

总金额(30000平方米)

土地款

0.2000

6,000.00

建安成本

0.1000

3,000.00

管理销售费用合计

0.0180

540.00

财务费用

0.0120

360.00

销售收入

0.5100

15,300.00
       

  (一)、筹划前:

  1、营业税及附加=15300×0.0555=849.15(万元)

  2、可扣除成本=849.15+(6000+3000)×1.25+360=12459.15(万元)

  土地增值额=15300-12459.15=2840.85(万元)

  增值率=22.8%

  应交土地增值税=2840.85×0.3=852.26(万元)

  3、税金合计=849.15+852.26=1701.41(万元)

  企业所得税前利润=15300-6000-3000-540-360-849.15-852.26=3698.59(万元)
  企业财务人员根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字【1995】6号)“纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和20%的,应就其全部增值额按规定计税。”

 

  提出企业的土地增值率处于临界点,降价可以增加利润,应按4950元/平方米销售房屋,测算如下:

  (二)筹划后:

  1、营业税及附加=14850×0.0555=824.18(万元)

  2、可扣除成本=824.18+(6000+3000)×1.25+360=12434.18(万元)

  土地增值额=14850-12434.18=2415.83(万元)

  增值率=19.69%

  应交土地增值税=0

  3、税金合计=824.18(万元)

  企业所得税后利润=14850-6000-3000-540-360-824.18=4125.82(万元)

  筹划节税金额=4125.82-3698.59=427.23(万元)

  经过测算,可节税427.23万元,方案可行。该企业作了降价销售。由于当地税务机关对于土地增值税是采用先按销售收入预征1%的征管方式,2007年,该项目结束,企业要求土地增值税清算多退少补,却遇到了意想不到的问题。当地税务机关原则上倾向于核定征收,并不支持土地增值税查帐清算的方式,由于土地增值税的规定比较宽泛,当地税务机关具有较大的税法解释权,企业经过沟通,放弃了查帐清算的方式。

  真实的筹划前后企业所得税前利润是:

  筹划前:

  企业所得税前利润=15300-6000-3000-540-360-849.15-153=4397.85(万元)

  筹划后:

  企业所得税前利润=14850-6000-3000-540-360-824.18-148.5=3977.32(万元)

  筹划节税金额=3977.32-4397.85=-420.53(万元)
  实际上普通意义上的土地增值税筹划指的是查帐清算制下的土地增值税筹划,各种筹划的方法在查帐清算制下才产生了节税的效果。而现在一些地方税务机关原则上倾向于按比例核定征收土地增值,并且地方性征管习惯常处于变动中。由于房地产项目的开发周期较长,从土地增值税的定价筹划到土地增值税的清算,往往还有较长的一段时间,这种征管习惯的变动给土地增值税的筹划带来了意想不到的不可控风险。

  例2:江苏某企业6000万元购入一块地,建造普通商品住宅(有国土房产局的批复),可售面积3万平方米,营业税及附加税率总计5.55%,财务费用能提供金融机构证明,且不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。具体数据如下表(为了便于讨论,数据作了简化,不考虑不影响决策的印花税):单位:万



单位成本/单价

总金额(30000平方米)

土地款

0.2000

6,000.00

建安成本

0.1000

3,000.00

管理销售费用合计

0.0180

540.00

财务费用

0.0120

360.00

销售收入

0.5100

14850.00

  2005年该企业进行土地增值税清算,当地税务机关的征管习惯是允许纳税人自由选择查帐制或核定制,然后由企业申请按选定方式清算。该企业先做了测算。

  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字【1995】6号  )第十一条“条例第八条(一)项所称的普通标准住宅,是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。”