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发布时间: 2020-11-13
  房地产开发企业的借款来源有两个方面:一是金融机构的贷款,二是非金融机构(包括企业间拆借、关联企业间拆借以及个人拆借)的借款。

  借款的来源,我们在审核中所应关注的主要是借款合同、付息发票。非金融机构的借款,我们应关注的事项包括有无借款合同、合同中对于借款利率的约定、关联企业借款总额与其注册资本的比例等。这些事项将决定借款费用是否应进行调整和具体的调整金额。

  非金融机构借款未签合同时,根据《中华人民共和国合同法》关于“书面合同”的规定,未签合同可视为无合同,而在借款性质上即可视为无偿。所以,在未签合同的情况下,企业不得扣除相关的利息费用。借款中约定的借款利率高于金融机构同期、同类贷款利率部分应当予以调整,低于金融机构同期、同类贷款利率按约定并实际支付的利率在税前扣除。关联企业和股东个人的借款不得超过企业注册资本的50%,超出的借款部分其利息支出应予以调整。严格审核利息费用的支付情况,凡是预提而未实际支付的部分,一律应予以调整。

  房地产开发企业借款费用的特殊之处,在于它要在开发成本和费用之间按照法定的界限进行分配。一般情况下,税法规定的原则是属于成本对象完工前发生的,应配比计入成本对象;属于成本对象完工后发生的,可作为财务费用直接扣除。正是因为这种特殊性的存在而在税收审核中(主要是企业所得税和土地增值税)中产生了诸多的调整变化。

  涉及到的企业所得税。利息费用在企业所得税前扣除,最为明确的界限就是开发项目的完工时间。时间的界限应以项目竣工备案表为准,具体的情况包括:

  1.开发项目未能竣工的,年度企业所得税申报时不得在期间费用中列支利息费用。

  2.开发项目已经竣工并销售完毕的情况下,区分利息费用在成本和费用之间的分摊不再具有实质的意义,即使分摊并未完全按照竣工时间的要求进行,也不再进行调整。

  3.企业同时开发多个项目的,利息费用的分摊会遇到一定的难度。这时不仅要注意项目的完工时间,还要考虑项目的开工时间。在具体的审核中,应该掌握以下原则:前一项目尚未完工而后一项目已经开工的,实际产生的利息费用应在项目间进行分配。分配时可以参考借款合同有关借款用途及对象的条款,也可以采用一定时期内相对稳定的、按照某一指标的分配方法,比如按工程的进度、资金的占用等。前一项目计入成本的费用仍以该项目的完工时间为最终的界限。

  前一项目已经完工但后一项目尚未开工的,前一项目按照完工时间确认为成本;前一项目完工至后一项目开工时间的期间内,发生的借款费用确认为期间费用计入当期损益。后一项目开工后的利息费用计入该项目的成本。

  前一项目的完工时间与后一项目的开工时间大体相同时,发生的借款费用分别计入各自的成本。

  涉及到的土地增值税。土地增值税对于利息费用的扣除主要采用两种方法,一是可以在项目间划分并能够提供金融机构证明的,利息支出可以据实扣除;二是如不能在项目间划分或不能提供金融机构证明的,可以按照取得土地使用权和开发成本两项合计的5%扣除利息费用。

  所以,审核土地增值税时对于借款费用的具体程序是:1.不必关注计入期间费用中的利息费用数额;2.将计入开发成本中的利息费用全额剔除,以其余额作为计算土地增值税的基数;3.据实扣除利息费用的情况下,严格审核借款合同、付息发票以及利息费用在项目间的分配情况,以确认利息费用符合税法规定的扣除条件;4.按固定比例扣除利息费用的情况下,利息费用的真实性如何已变得不太重要,因而其审核程序可以从简掌握。