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发布时间: 2020-09-22

探讨问题:某房地产公司销售某电梯公寓10万平方米,在《销售合同》中约定于2005年4月30日前向客户办理完房屋的《房屋所有权权证》,否则该公司承担违约责任。结果,由于开发商的原因,推迟3个月办理完《房屋所有权权证》,按照合同约定,开发商共支付客户违约金300万元。

有人认为,根据《国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》(国税函[2006]865号)的规定:“商品房买卖过程中,有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系,造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续,从而无法缴纳后续房屋价款,致使房屋买卖合同难以继续履行,房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。根据个人所得税法的有关规定,购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入,应按照'其他所得'应税项目缴纳个人所得税,税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。

但也有人认为:经济合同违约金属于经济或财产损失的补偿性收入,不属于个人取得的应税所得,因此不需缴纳个人所得税。国税函[2006]865号文件是房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金,并不是题中所说到的情况。

请问:
1、向客户支付违约金时,房地产公司是否需要向客户索取支付凭证?应向客户索取什么凭证?
2、房地产公司是否需要代扣代缴客户的个人所得税,是否应参照执行国税函[2006]865号文件执行?

观点一:补偿性质的违约金不应缴纳个人所得税
2007-03-22           中国税网特约研究员高太君

1、向客户支付违约金时,房地产公司是否需要向客户索取支付凭证?应向客户索取什么凭证?
答:笔者认为,需要索取客户的收款凭证或让客户在公司自制的付款凭证上签收,并在入帐时,可同时把《销售合同》附在记帐凭证后,作为原始凭证之一。

2、房地产公司是否需要代扣代缴客户的个人所得税,是否应参照执行国税函[2006]865号文件执行?
答:题中所说的因开发商迟办理完《房屋所有权权证》的原因而支付给客户的违约金,是一种补偿性质的违约金,不属于经国务院财政部门确定征税的其它所得,不应缴纳个人所得税。我是基于以下两点考虑的:   
一、个人所得税是指对在中国境内居住的个人,从中国境内、境外取得的所得和虽然不在中国境内居住的个人,但有来源于中国境内的所得征收的一种税。根据我国个人所得税法的相关规定,对于个人需要缴纳个人所得税的主要是以下几项:
(1)工资、薪金所得;
(2)个体工商户的生产、经营所得;
(3)对企事业单位的承包经营、承租经营所得;
(4)劳动报酬所得;
(5)稿酬所得;
(6)特许权使用费所得;
(7)利息、股息、红利所得;
(8)财产转让所得;
(10)偶然所得;
(11)经国务院财政部门确定征税的其它所得。

从个人所得税应税项目来看,采取的是正列举的方式。只有属于个人所得税点项内的项目,才可以征税。题中因开发商原因支付给客户的违约金,不是经国务院财政部门确定征税的其它所得,不应缴纳个人所得税。

二、关于国税函[2006]865号文件。文件规定:安徽省地方税务局,你局《关于个人取得解除商品房买卖合同违约金是否缴纳个人所得税的请示》(皖地税[2006]94号)收悉。经商财政部同意,批复如下:商品房买卖过程中,有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系,造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续,从而无法缴纳后续房屋价款,致使房屋买卖合同难以继续履行,房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。根据个人所得税法的有关规定,购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入,应按照'其他所得'应税项目缴纳个人所得税,税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。

国税函[2006]865号文件内容可以看出,经商财政部同意缴纳个人所得税的'其他所得',是指房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。与题中开发商因推迟办理完《房屋所有权权证》而支付客户的违约金,性质不同。房地产公司不应参照执行国税函[2006]865号文件规定进行代扣代缴客户的个人所得税。

观点二:不需要代客户缴所得税 但应保存资料备查
2007-03-22           中国税网特约研究员徐子伟

国税函[2006]865号《关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》的探讨??兼回答E税论坛“众说纷纭0701”违约金也要交个人所得税,似乎很难让人理解。对于这个问题,我认为首先应该明确的是违约金和个人所得税的概念。

一、什么是违约金。所谓“违约金”是指合同当事人在合同中预先约定的当一方不履行合同或不完全履行合同时,由违约的一方支付给对方的一定金额的货币。关于违约金的性质,目前比较有争论,主要有以下几种观点,一种认为违约金具有补偿性质,另一种观点则认为违约金具有惩罚性质,还有一种观点认为违约金兼有补偿性和惩罚性的双重属性。

对于违约金的性质,笔者认为,应结合我国相关法律法规对违约金的规定而做相应的认定。根据我国《合同法》第114条第2款的规定“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”据此,笔者认为,当合同不能履行时,主要以补偿性的违约金为主,但也不排除惩罚性的违约金。

因为《合同法》第114条第3 款规定“当事人就迟延履行约定违约金的,违约金支付后,还应当履行债务。”此时违约金就带有惩罚性质,惩罚性的违约金主要存在于当事人就迟延履行合同时约定违约金的情况。

国税函[2006]865号文件所述情形来看:“商品房买卖过程中,有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系,造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续,从而无法缴纳后续房屋价款,致使房屋买卖合同难以继续履行,房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。”按常理来说,购房人不能按合同约定缴纳后续房款,致使房屋买卖合同难以履行,购房认应向房地产公司支付违约金;但是由于产公司未直辖市好与按揭银行的合作关系,是导致房屋买卖合同难以履行的直接原因。此时,房产公司与银行合作关系、购房人不能按期缴纳后续房款、双方协商解除购房合同三者之间具有因果关系。购房个人是被动而非自愿不缴纳后续房款,和房地产公司协商解除合同,房产公司支付的违约金既有对购房人支付银行购房贷款利息及其他预期损失(不可实际计量损失)的补偿,更重要的又有对自己未按合同约定履行承诺的惩罚,所以有补偿性和惩罚性的双重性质,更多是带有一种惩罚性质。