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发布时间: 2020-09-22
开发保障性住房可享多税收优惠


 

  国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)和财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号),对开发、出租或转让廉租住房、经济适用住房相关多税种税收优惠政策进行了明确。

  从利益主体角度分析,国发[2007]24号文件和财税[2008]24号文件涉及廉租住房经营管理单位、开发商、企事业单位、社会团体以及其他组织、廉租住房承租人、经济适用住房购买人、个人住房租赁者等;从税种优惠角度分析,涉及营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税、个人所得税等多个税种,相关各方应高度关注,及时调整生产经营或购置、租赁计划,以用足用活税收优惠政策。

  承租和购买住房是通过审查的特定主体

  国发[2007]24号文件及《廉租住房保障办法》(建设部等9部委令第162号)、《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)等规定了廉租住房保障对象和经济适用住房供应对象的条件。廉租住房保障对象的家庭收入标准和住房困难标准,由城市人民政府按照当地统计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例,结合城市经济发展水平和住房价格水平确定。经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭,并与廉租住房保障对象衔接。低收入住房困难家庭要求购买经济适用住房的,由该家庭提出申请,有关单位按规定的程序进行审查;对符合标准的,纳入经济适用住房供应对象范围。

  享受财税[2008]24号文件规定税收优惠的廉租住房、经济适用住房、廉租住房承租人、经济适用住房购买人以及廉租住房租金、货币补贴标准等,须符合国发[2007]24号文件及《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》规定的特定利益主体,且需经过审查。

  廉租住房经营管理单位可免5种税

  财税[2008]24号文件规定,对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格向规定保障对象出租廉租住房的租金收入,免征营业税、房产税。另外,廉租住房经营管理单位按照政府规定价格向规定保障对象出租的廉租住房用地,免征城镇土地使用税。对廉租住房经营管理单位与廉租住房相关的印花税以及廉租住房承租人涉及的印花税予以免征。廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房,免征契税。

  5种税的减免,意味着廉租住房经营单位的利润空间将有一定幅度增长。但需要注意的是,如果改变用途或不按规定价格和保障对象出租,将被追缴已免税款。

  开发商免征土地使用税和印花税

  财税[2008]24号文件规定,开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房,在商品住房项目中配套建造经济适用住房,如能提供政府部门出具的相关材料,可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例,免征开发商应缴纳的城镇土地使用税和印花税。

  为此,开发商的住房项目中如果有配套建造廉租住房和经济适用住房,应及时整理有关材料,办理城镇土地使用税和印花税的减免。

  捐赠廉租住房或出租住房可享税收优惠

  第一,单位转让旧房免征土地增值税。

  财税[2008]24号文件规定,企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。

  此项规定应引起有旧房的企事业单位、社会团体以及其他组织的关注。《土地增值税暂行条例》规定,土地增值税实行四级超率累进税率,增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率就为30%,负担较重。

  例如,某单位欲出售的旧房不作为廉租住房、经济适用住房房源,增值额为100万元,且未超过扣除项目的20%,应纳30万元的土地增值税。而如果企业把旧房作为廉租住房、经济适用住房房源,让利10万元,增值额降为90万元,仍未超过扣除项目的20%,对比原方案,虽然降利10万元,却节省了原方案30万元的土地增值税支出。

  第二,个人和单位捐赠廉租住房可在所得税前扣除。

  财税[2008]24号文件规定,企事业单位、社会团体以及其他组织于2008年1月1日后捐赠的,按企业所得税法有关公益性捐赠政策执行,即企业发生的公益性捐赠支出,在年度利润总额12%以内的部分,准予在计算应纳税所得额时扣除。个人捐赠住房作为廉租住房的,捐赠额未超过其申报的应纳税所得额30%的部分,准予从其应纳税所得额中扣除。

  第三,普通住房租赁也可享多种税收优惠。

  根据财税[2008]24号文件的规定,个人出租住房的优惠有:个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税;个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税;个人出租住房,不区分用途,在3%税率的基础上减半征收营业税,按4%的税率征收房产税,免征城镇土地使用税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。

  对比原有税收规定,个人出租住房享受的税收减免优惠幅度分别是:个人所得税50%,印花税100%,营业税50%,房产税66.7%,城镇土地使用税100%.