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发布时间: 2020-07-13

细则内容——
◆从2月1日起在上海买房需提交税务机关出具的提交房产税认定书;
◆开发商、中介签合同时应当履行限购告知义务,并核对购房人及其家庭成员的户籍、婚姻等证明材料;
◆2月1日以前已签订购房合同但不符合限售规定或当事人已收到不予办理通知书的,购房人解除合同不承担违约责任;
◆非本市户口买房时交易中心需查验纳税证明、户口本、结婚证明;
◆已经办理合同备案但未办理预告登记,且违反限购规定的,交易中心不再受理预告登记和转移登记,交易中心出具不予受理证明;
◆动迁房、经适房不在限售之列;
◆限购认定日期:从2月1日起,以网上备案为准。

昨日,上海市住房保障和房屋管理局下发《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知》(以下简称《通知》),从五方面通过七条措施明确了本市执行住房限售、房产税等政策的多项操作细则、流程问题。

对于备受关注的上海房产税试点具体操作细则,《通知》明确,自《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》施行之日起,凡在本市购买住房的,购房人在申请房地产转移登记时,除按照《上海市房地产登记技术规定(试行)》提交相关文件外,还应当提交税务机关出具的《上海市个人住房房产税认定通知书》。

分析人士指出,这一《通知》从内容来讲没有什么突破和亮点,但却是具体到操作层面该怎么做的行为手册,对于此前发布的政策作了集中的解释和认定,在操作落实上周全到位,理顺了流程关系,解决了政策收尾的问题。

限售日期——
2月1日发布之日起
2月1日,上海正式对外发布《关于贯彻落实〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》(以下简称《实施意见》),即“新国八条”的上海版细则“沪九条”,其中对住房限售政策进行了详细规定。

《通知》重申,自《实施意见》发布之日(即2月1日)起,凡在本市购买住房(含新建商品住房和二手住房,下同)的,均应执行其中的限售规定,购买住房的时间以购房合同网上备案日期为准。

《通知》明确,对违反限售规定购房的,已办理合同备案、尚未办理预告登记或转移登记的,不再受理预告登记或转移登记;已办理预告登记、尚未办理转移登记的,不再受理转移登记;已办理转移登记的,不得受理相关转移、抵押等登记(银行实现抵押权等情形除外)。凡不予受理预告登记或转移登记的,交易中心出具《不予办理房地产交易、过户通知》。

市房管局强调,违反限售规定但又已经办理转移登记的住房,今后将不再办理相关转移、抵押等登记。据了解,自去年起,市房管局已经对“沪十二条”限售令公布后进行房产交易的家庭,启动了复核机制,共查出30余套住房存在违规购买现象。目前,这些住房都已经解除了购房合同。

限售范围——
保障性住房不在列
《通知》明确,除取得动迁安置房(包括实物安置和货币安置)、经济适用住房等保障性住房等以外,购房人在签订购房合同(包括商品房预售合同、商品房出售合同、房地产买卖合同,下同)时,应如实填写《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》,并在申请房地产预告登记或转移登记时提交。业内人士表示,这也意味着,动迁房和经适房等保障性住房不在限售范围之列。

《通知》还明确,购房人在申请房地产转移登记前,应当向区县房屋状况信息查询窗口查询购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况,区县房屋状况信息查询窗口按规定出具《查询结果》,由购房人在申请房地产转移登记时一并提交。

房地产交易中心在受理预告登记时,应当查验《申报表》,对非本市户籍居民家庭购房的,还应当查验其纳税或社会保险缴纳证明等材料;在受理转移登记时,应当根据《查询结果》及限售的政策口径,查验购房人家庭成员户口簿、结婚证等证明材料,对非本市户籍居民家庭购房的,还应当查验其纳税或社会保险缴纳证明等材料。凡预告登记已查验的材料,在办理房地产转移登记时不再提交。

维权条款——
因限售退房不属违约
在房产买卖过程中,部分房产企业、中介为了多赚钱,可能会出现违反限售规定的行为。为此,《通知》规定,房地产开发企业、房地产经纪机构(下称房地产企业)应当严格执行本通知规定,不得违反限售规定从事房地产销售、经纪业务;在签订售房合同、经纪合同时,应当履行告知义务,督促购房人如实填写《申报表》,核对购房人及其家庭成员的户籍、婚姻等证明材料(对非本市户籍居民家庭购房的,还应核对纳税或社会保险缴纳证明),并在《申报表》中签署意见和盖章。

对已签售房合同(包括预订合同)但不符合住房限售规定、当事人已收到《不予办理房地产交易、过户通知》的,房地产企业应当配合办理解除合同等手续,房地产开发企业不得以违约为由要求购房人(预订人)承担违约责任。

《通知》还明确,对房地产企业违反限售规定从事销售、经纪业务的,责令限期整改,不良记录记入企业诚信档案;拒不整改的,可按规定暂停网上备案,并将违规的房地产企业名单提供给市房管局,由市房管局按照住建部有关要求,统一提交市规土、税务、工商、银监、公积金等部门。

据了解,与以前填写的承诺书不同,在新的《申请表》中,房地产开发企业和经纪机构也必须进行相关承诺。“这也就是说,在销售环节,作为售房单位的开发企业或者作为居间介绍的房地产中介机构,都有责任对购房人是否符合限售政策进行审核。”市房管局有关负责人表示,同时开发商要承诺,对于签完合同后,由于违反限售政策不能过户,造成解除合同的情况,开发商不能由此追究购房人的违约责任。